Le bailleur de locaux commerciaux a une garantie que la loi lui donne sans contrat : les meubles du locataire. Encore faut-il les faire inventorier avant qu'ils ne quittent les lieux.
En 30 secondes
- Seul le bailleur de locaux commerciaux a un droit de rétention (art. 268 CO), pas celui d'un logement.
- Il garantit le loyer de l'année écoulée et du semestre courant.
- Il porte sur les meubles qui garnissent les locaux et servent à leur usage ; pas sur les biens insaisissables.
- Le bailleur demande à l'office une prise d'inventaire, même sans poursuite ; l'office lui fixe un délai pour la poursuite en réalisation de gage (art. 283 LP).
Ce que dit la loi
- Le bailleur de locaux commerciaux a, pour le loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et servent à leur aménagement ou à leur usage (art. 268 CO).
- Le droit ne s'étend pas aux objets insaisissables ; sur les biens de tiers, seulement si le bailleur ignorait qu'ils n'appartenaient pas au locataire (art. 268 al. 3 et 268a CO).
- Si le locataire déménage ou emporte les objets, le bailleur peut les faire retenir avec l'aide de l'autorité ; les objets emportés clandestinement peuvent être réintégrés dans les dix jours (art. 268b CO).
- L'office dresse l'inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour requérir la poursuite en réalisation de gage (art. 283 LP).
Côté RH : l'impact sur les salariés
Les biens du personnel dans les locaux de l'entreprise
- Le droit de rétention du bailleur ne porte pas sur les objets des tiers que le bailleur savait étrangers au locataire (art. 268a CO) : les affaires personnelles des salariés ne sont pas le gage du bailleur.
- En cas de déménagement forcé de l'entreprise, inventoriez et rendez sans tarder les effets personnels des collaborateurs.
Les règles et les délais, cas par cas
| La situation | La règle | Article |
|---|---|---|
| Bail d'habitation | Pas de droit de rétention | art. 268 CO |
| Arcade, bureau, atelier | Droit de rétention | art. 268 CO |
| Loyers garantis | Année écoulée et semestre courant | art. 268 al. 1 CO |
| Machine en leasing, le bailleur le savait | Exclue | art. 268a CO |
| Outils indispensables au métier | Exclus (insaisissables) | art. 268 al. 3 CO |
| Déménagement nocturne | Réintégration dans les 10 jours | art. 268b CO |
| Inventaire sans poursuite | Possible ; délai fixé pour poursuivre | art. 283 LP |
Exercice : Le restaurant Le Belvédère
Le restaurant Le Belvédère loue ses locaux 6 000 francs par mois. Au 30 septembre 2026, il doit les loyers de juin à septembre. Le bailleur apprend que l'exploitant va vider les lieux. Dans la salle : tables et chaises, une machine à café en leasing (le bailleur l'a appris lors de sa visite d'état des lieux), la caisse enregistreuse.
- Le bailleur a-t-il un droit de rétention, et pour quels loyers ?
- Sur quels objets ?
- Que doit-il faire tout de suite ?
Voir le corrigé
1. Oui, ce sont des locaux commerciaux. Les loyers de l'année écoulée et du semestre courant sont garantis : les 24 000 francs dus en font partie.
2. Tables, chaises et caisse : oui, elles servent à l'usage des locaux. La machine à café en leasing : non, le bailleur savait qu'elle appartenait à un tiers (art. 268a CO).
3. Demander à l'office une prise d'inventaire immédiate (art. 283 LP), puis requérir dans le délai fixé la poursuite en réalisation de gage.
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Références
CO art. 268 à 268b ; LP art. 283.
Textes officiels : loi sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP, RS 281.1), Code des obligations. Informations des autorités : Office fédéral de la justice, portail des poursuites, État de Vaud, procédure de poursuite, portail PME, déroulement de la faillite.
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